Comprar una casa en España siendo extranjero puede parecer un proceso largo y complicado, pero no debería ser así.
Al tratarse de un trámite realmente importante, conocer los pasos correctos a seguir será esencial para disfrutar de una compra exitosa y satisfactoria.
Así, en este artículo encontrarás un listado detallado con todos los pasos que cualquier extranjero debe seguir, algunas consideraciones importantes y todos los impuestos y costes asociados al proceso de compra. Sigue leyendo y descubre consejos legales muy valiosos y principales errores a evitar.
Empecemos por definir la duración total del proceso, ya que conocer los tiempos de antemano será importante para poder planificar correctamente.
El proceso de compra de una vivienda puede dividirse en tres pasos diferentes, cada uno con distinta duración.
Lo primero que deberás hacer será encontrar la casa ideal. Es decir, la casa que se adapte a tus necesidades y la que finalmente escogerás.
Dependiendo de lo exigente que sea (y aquí hay motivos suficientes para serlo), esto puede durar desde 3 meses hasta incluso un año entero.
Tómate tu tiempo.
Asegúrate de encontrar la ciudad o el pueblo adecuado, y no sólo analices la casa y todas sus características internas, sino también sus alrededores y lo cerca que estarás de lugares como el transporte público, los centros comerciales o incluso tus espacios de ocio favoritos.
Una vez que haya encontrado TU casa, iniciará el proceso de compra propiamente dicho.
Éste puede durar de 2 a 3 meses hasta que recibas finalmente las llaves.
Sin embargo, en la gran mayoría de los casos, este proceso se alargará todavía más (y por tanto se creará el último y tercer paso), si solicitas una hipoteca.
Si ese es el caso, deberás sumar unas semanas más, ya que el banco se toma su tiempo para verificar y preparar todos los detalles relacionados y finalizar con la gestión.
Nuestra recomendación es que siempre planifiques con suficiente antelación y juegues con ciertos márgenes. El proceso puede durar hasta 3 meses, pero es mejor darse el tiempo suficiente para no vivir situación de estrés si aparece algún inconveniente (algo que es muy habitual).
¿Cómo comprar una propiedad?
Ahora que ya tenemos una idea clara sobre la duración y las partes principales del proceso, veamos los matices de cada una de ellas.
Lo que viene a continuación es el listado completo de cada uno de los pasos que tendrás que seguir para obtener finalmente tu nueva vivienda en el territorio español.
1. Consigue tu NIE
La obtención del NIE es el primer paso, y de hecho uno de los más importantes.
El NIE es el número de identificación que te conceden como extranjero, y es imprescindible para realizar cualquier tipo de actividad económica o transacción financiera (como la compra de la vivienda), así como para registrarte como propietario de la casa una vez comprada.
Solicitar este número es bastante sencillo, y puedes hacerlo desde el extranjero (en la embajada española estando aún en tu país de origen) o directamente en España.
Existen diferentes tipos de NIE, y dependiendo de tus planes deberás solicitar una de las siguientes opciones:
- Un NIE como no residente si vas a comprar la vivienda pero no vas a vivir en España (es decir, sólo viajarás al país por ese motivo) y eres ciudadano extracomunitario.
- Un NIE de residente si va a estar en el país más de 183 días al año, sin importar si es comunitario o no.
- Y, si eres de la Unión Europea pero sólo vas a estar en el país mientras dure la compraventa, puedes obtener un NIE temporal.
Nuestra recomendación es que contrates a un abogado de extranjería para conseguir el NIE de forma rápida y sencilla; ya que a veces no se te concederá a menos que justifiques adecuadamente la razón por la que lo solicitas; y además obtener una cita con la oficina de extranjería puede ser una tarea casi imposible.
2. Abre una cuenta bancaria
Aunque no es 100% necesario, tener tu cuenta bancaria en España agilizará el proceso y facilitará la transacción en sus diferentes pasos.
Esta cuenta bancaria será necesaria para pagar los gastos de notaría y todos los demás costes asociados.
Además, lo habitual es que tener el dinero en el extranjero suponga retrasos y complicaciones extra.
Una vez que tenga el NIE, nuestra recomendación es que vayas directamente a abrir una cuenta en la entidad que prefieras.
Te dejamos aquí una guía completa con el paso a paso para abrir tu cuenta bancaria.
3. Negocia con el vendedor
Ahora que ya ha encontrados la casa que estabas buscando, es el momento de acordar un precio con el vendedor.
Esta parte puede resultarle especialmente tediosa, ya que a los vendedores españoles les gusta mucho negociar e intentar subir el precio (en contra de tu interés como comprador).
Es aquí cuando contar con un agente inmobiliario es totalmente beneficioso, ya que agilizará el proceso e incluso negociará en tu lugar.
Un consejo importante antes de que te lances con la negociación es entender realmente cuál es el precio «real» de mercado de la propiedad que pretendes comprar.
Entrar a la negociación con una cantidad que consideras adecuada a juicio personal únicamente puede hacer que termines pagando más de lo que debería.
Por eso, lo ideal es que primero compruebes y compares el precio del inmueble utilizando diferentes sitios de valoración.
A continuación te presentamos los principales desde los que puedes obtener un precio aproximado online:
Asegúrate de comprobar en varias plataformas, y después calcula una media de los diferentes precios conseguidos.
4. Empieza a buscar una hipoteca
Ahora que tienes una idea general pero más precisa del precio total, es el momento de empezar a buscar una hipoteca en caso de que vayas a necesitarla.
En esta fase, te sugerimos que empieces a comparar y a elegir la entidad crediticia que finalmente contratarás.
Aprende sobre los diferentes tipos de interés, y qué plan de entre los ofrecidos es el que finalmente vas a aceptar (ya que las condiciones pueden variar drásticamente).
Si tomas tu decisión en esta fase, el proceso será mucho más sencillo posteriormente (ya que requiere una investigación previa que toma bastante tiempo).
Ten en cuenta que si eres no residente deberás pagar un 15% más de fianza respecto a los residentes.
¿Tienes alguna duda? Pregunta lo que sea a nuestros abogados:
5. Contrato de reserva
Una vez acordado el precio con el vendedor, el siguiente paso es firmar lo que se llama un contrato de reserva.
Este documento básicamente especifica que realmente se ha acorado un el precio, y se utiliza para confirmar que la propiedad será retirada de cualquier plataforma online en la que se anuncie y que el vendedor su agente inmobiliario la van a dejar de ofrecer a nuevos compradores.
El contrato de reserva se suele utilizar únicamente en aquellas transacciones en las que hay un intermediario, ya que una negociación directa entre comprador y vendedor no la requeriría.
6. Contrato de arras
Ahora pasamos a un contrato realmente importante, el contrato de arras.
Este es el contrato privado de compraventa en el que se demuestra un compromiso real de compra de la vivienda al precio acordado.
Para que este contrato sea válido, tendrás que pagar una determinada cantidad de dinero para confirmar tu intención de compra a la parte vendedora (que por supuesto se descontará del pago final); y ésta recibe ese dinero confirmando que te va a vender a ti.
Hay dos variables principales con las que debes pagar cuando se trata del acuerdo de depósito:
- La cantidad de dinero que pagas como confirmación, que suelen ser de 6.000 euros (aunque puedes negociar y reducir/aumentar esa cantidad).
- La duración del contrato de arras. Aquí te recomendamos que siempre acuerdes 90 días, para que tengas tiempo suficiente para tomar la decisión adecuada a la hora de contratar una hipoteca (ya que los bancos no te tomarán en serio hasta que no vean este contrato).
Pero eso no es todo. Existen algunas consecuencias negativas en caso de incumplimiento:
- Si te echas atrás después de pagar este contrato de arras, perderás ese dinero.
- Y si es el vendedor el que no quiere seguir con el proceso, deberá devolverte esa misma cantidad multiplicada por 2.
7. Valoración oficial
El siguiente paso consiste en obtener una valoración oficial para tu hipoteca.
¿Por qué es tan importante este punto?
Porque el importe total que te prestará el banco se basa en los resultados de esta tasación (el valor oficial).
Así, lo ideal es que el precio encontrado a través de esta valoración sea el mismo que has acordado pagar al vendedor, o incluso superior.
Si la tasación acaba resultando en un precio inferior, el banco se limitará a prestarte el 50 o el 60% del dinero evaluado, y tú pagarás la diferencia.
¿Quién se encarga de esta valoración oficial?
Por lo general, el banco sugerirá u ofrecerá sus propios especialistas, aunque siempre puedes contratar este servicio por tu cuenta.
8. Preparar los documentos necesarios
Antes de ir al notario, tendrás que preparar todos los documentos necesarios y asegurarte de que la propiedad no tiene ningún defecto.
En esta fase es muy útil y recomendable contar con un abogado (para asegurarte de que no estás comprando una propiedad que tiene vicios ocultas o problemas similares), así como con un arquitecto que pueda evaluar adecuadamente la situación de la casa al detalle.
¿Cuáles son los documentos que necesitarás?
- Nota simple. Este documento proporciona todos los detalles sobre la propiedad, así como quiénes fueron los propietarios anteriores, su clasificación (si es una propiedad residencial o comercial), si tiene deudas o hipotecas, etc.
- La ITE (inspección técnica de edificios), que confirma que el piso o la casa están en buen estado estructural.
- También deberás comprobar si la propiedad tiene alguna deuda en los últimos años, ya que una vez que te conviertas en propietario vas a ser responsable de las deudas de los últimos 3 años.
- La escritura pública.
9. Ir al notario para firmar la escritura pública
Uno de los últimos pasos del proceso.
En tu primera visita al notario, éste redactará la escritura de la propiedad y el acuerdo con el vendedor, y dará fe de ello.
Esta parte es crucial para ti, ya que el notario te ayudará a comprender plenamente todas las condiciones del contrato para que sepas lo que está firmando y acordando con el vendedor exactamente.
A continuación, acudirás al notario para la firma oficial de la escritura de compraventa, el último paso antes de que la propiedad sea totalmente tuya.
¿Quién asistirá?
Todas las partes implicadas en la transacción. Hablamos del comprador, el vendedor, el representante del banco que entregará el cheque con el dinero de la compra, el agente inmobiliario y el abogado en caso de que los haya, además del notario.
Y, finalmente, recibirás las llaves del domicilio, pero eso no será el final todavía.
10. Registrar la propiedad
Por último, tendrás que registrar tu nueva casa en el Registro de la Propiedad (lo que requiere el pago de ciertos impuestos correspondientes, como veremos más adelante).
Básicamente, con este proceso te estarás identificando como nuevo propietario, lo que requiere el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y del impuesto de actos jurídicos documentados al gobierno regional.
Además, se transferirá la titularidad de los diferentes servicios públicos; tales como como el gas, el agua y la electricidad.
Impuestos y costes asociados con la compraventa de una vivienda
¿Cuáles son todos los costes e impuestos asociados al proceso de compraventa del inmueble?
Conocerlos al detalle es crucial, y deberías tener una respuesta clara para conocer la cantidad total que acabará pagando de manera efectiva (ya que podría ser más de lo que prevés).
Además del precio de compra, al comprar una propiedad en España también tendrá que pagar:
- ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) si la propiedad es de segunda mano. El porcentaje exacto varía según la región en la que te encuentres.
- IVA (impuesto sobre el valor añadido) para las viviendas nuevas. Se trata de un 10% (común en todas las comunidades autónomas). Pero si tiene menos de 32 años y el inmueble va a ser su residencia habitual, el importe se reduce a sólo un 5%..
- Los diferentes gastos de notaría.
- Los costes del registro de la propiedad (en el registro nacional), que equivalen al 1,5%.
- Tasación de la vivienda (incluso si la gestiona el banco, podrías llegar a pagar unos 200€ aquí).
- Los honorarios del abogado en caso de contratar uno, que suelen ser del 1% sobre el precio de compra (aunque depende de la complejidad de la operación).
Por lo tanto, lo habitual es que pagues un 10-12% extra sobre el precio de venta.
Compra una casa y consigue la residencia española
¿Como funciona?
Tras invertir un mínimo de 500.000 euros en bienes inmuebles, puedes optar a la conocida como golden visa, un permiso de residencia de 2 años (con posibilidad de renovación posterior) que te permite vivir y trabajar legalmente en el país.
Una de las principales ventajas de este visado es que no requiere permanecer en España durante un largo periodo de tiempo a lo largo del año para poder renovarlo.
Con visitar el territorio español una vez cada 365 días es suficiente.
Puedes acceder a todos los detalles y requisitos de este permiso de residencia para inversores aquí.
Dónde encontrar el piso o casa ideal
¿Dónde podrás encontrar las mejores ofertas inmobiliarias?
Existen en España varias plataformas con catálogos muy completos de propiedades en venta.
Entre ellas, las más utilizadas son:
No hay una web mejor que otra.
Al fin y al cabo, deberás dedicar el tiempo suficiente para encontrar la casa que más se adapte a tus necesidades, e incluso visitar en persona a diferentes inmobiliarias locales para poder evaluar todas las opciones disponibles.
El consejo imprescindible para comprar
A lo largo de este artículo hemos visto algunas sugerencias y recomendaciones que seguro te serán de gran utilidad.
Sin embargo, hay un consejo extra que acabará siendo crucial, sobre todo si eres extranjero o no tienes experiencia previa comprando una propiedad.
El proceso de compraventa puede llegar a ser arriesgado a veces, pudiendo ganarte serios problemas legales haces caso omiso a ciertas cláusulas o no paras la suficiente atención en puntos importantes.
Por ello, es conveniente contar con la ayuda y asesoramiento de un abogado especializado para que te ayude y te guíe paso a paso.
No sólo ganarás seguridad y certeza jurídica, sino que también podrás formalizar cualquier trámite mientras te encuentra en el extranjero (ya que realmente no es necesario estar en España para la gran mayoría de los pasos).
Simplemente tendrás que darle poder notarial a tu abogado, ¡y listo!
En Immigration Spain disponemos de un departamento de compraventa de inmuebles listo para ayudarte y asistirte en todo el proceso paso a paso.
Contacta con nuestros abogados a continuación y deja que nuestros expertos te guíen paso a paso:
