Si quieres comprar un inmueble en el territorio español y no tienes un permiso de residencia, existe un documento clave que necesitarás para poder realizar el proceso: el NIE como no residente.
En este post te mostramos exactamente cómo solicitar el NIE para comprar una vivienda en España paso a paso, porqué necesitarás este documento, y cuánto tarda este proceso exactamente.
Tan sólo existe un único requisito que cualquier extranjero que quiera adquirir un inmueble en España deberá cumplir: tener un número NIE.
Este número NIE es el número que le identifica como extranjero en el país ante las diferentes instituciones legales y la administración.
Cuando compramos una casa, existen una serie de operaciones que requieren de un registro y asignarlas a un individuo.
Hablamos, por ejemplo, de la firma del contrato de compraventa; o de las liquidaciones fiscales y de impuestos que surgen con la transacción.
En estos casos es imprescindible que la Agencia Tributaria pueda asignar ese pago de impuestos (como el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, etc.) a un individuo en particular, y ahí es cuando el NIE será necesario.
TODOS los extranjeros necesitan tener su NIE en España para realizar cualquier tipo de trámite en el país.
No obstante, si lo que quieres es únicamente comprar un inmueble, este NIE será de una tipología especial y que analizamos a continuación.
Comprar una casa con NIE como no residente
Es muy habitual que el extranjero decida comprar un inmueble en el territorio español pero que no sea su intención quedarse a vivir en él, ni tampoco en España.
Es decir, simplemente quiere comprar la casa con motivos de inversión y para generar rentas (fruto de su alquiler o de su posterior venta), por lo que en ningún momento se convertirá en residente legal en España (pues no permanece en el país más de 183 días al año).
En estos casos el comprador del inmueble deberá solicitar un tipo de NIE especial que le servirá para este trámite: el conocido como NIE de no residente.
Hasta abril de 2025 existía la posibilidad de obtener un permiso de residencia por inversión inmobiliaria superior a 500.000 € (la conocida «Golden Visa»). Esta vía fue derogada por la Ley Orgánica 1/2025 y dejó de estar disponible desde el 3 de abril de 2025.
Comprar una vivienda en España, sea cual sea su importe, ya no otorga ningún permiso de residencia por sí mismo.
Si tu objetivo es residir en el país, necesitarás tramitar una autorización distinta (residencia no lucrativa, cuenta propia, cuenta ajena, etc.), con independencia de si has comprado o no una propiedad.
¿Comprar una vivienda me da la residencia en España?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la compra de un inmueble no otorga ningún permiso de residencia en España, tras la derogación de la Golden Visa. Necesitarás solicitar una autorización de residencia independiente si quieres vivir en el país.
Cómo conseguir el NIE para comprar una vivienda en España
El proceso para conseguir este NIE como no residente para comprar una casa es muy sencillo; y puede ser completado tanto desde España como desde tu país de origen.
Lo primero que deberás hacer en cualquier de los dos casos es demostrar que dispones de suficiente motivo para solicitar este número de identificación.
La intención de comprar un inmueble es justificación suficiente. No obstante, vas a tener que demostrar que efectivamente estás en el proceso de comprar dicha propiedad.
Para ello, puedes usar:
- El contrato de arras, firmado con el vendedor
- Un acta notarial en la que declaras tu expresa voluntad de la compra
Una vez tengas cualquiera de estas dos pruebas podrás pasar a la siguiente fase.
Solicitud desde España
Lo primero que debes tener en cuenta si realizas tu solicitud directamente desde España es que no puedes encontrarte en situación irregular.
Es decir, deberás estar dentro del plazo de 90 días como turista.
Como hemos mencionado, con cualquiera de estas dos pruebas podrás acudir a cualquier comisaría de policía en España (tras pedir cita previa), apoyando la siguiente documentación:
- Pasaporte completo y copia
- Modelo de solicitud EX-15
- Contrato de arras o acta notarial
- Pago de la tasa correspondiente (Modelo 790, código 012; 9,84 € en 2026)
Ten en cuenta que la cita previa puede tardar días o semanas en conseguirse según la provincia y la época del año, aunque una vez la tengas, el NIE se entrega en el mismo momento de la cita.
En ese mismo momento te harán entrega de un documento que contiene tu NIE como no residente que, cuidado, no se trata de una tarjeta de residencia ni te permite residir.
¡Así de fácil!
Solicitud desde país de origen
Si solicitas el NIE como no residente desde tu país de origen, deberás incurrir en un paso extra, iniciado en el consulado español ubicado en tu país de residencia actual.
Hablamos de dotar de capacidad legal a un tercero a través de un poder para que complete el trámite por ti.
Este poder puede ser asignado, por ejemplo, a tu abogado de extranjería o a cualquier otro representante legal.
Una vez con el poder, este representante legal seguiría los mismos pasos desde España.
¿En qué momento lo debo solicitar?
Como hemos visto, conseguir este NIE para comprar una casa es algo totalmente rápido, y que tendrás el mismo día de tu cita.
No obstante, ten en cuenta que no podrás finalizar la compraventa sin tener este número, por lo que calcular los plazos será fundamental.
Así, desde nuestro despacho te damos una recomendación importante: solicita tu NIE como no residente en el mismo momento en el que decidas que vas a comprar una propiedad en el territorio español.
Esperar a haber encontrado la casa o piso que finalmente quieres comprar puede ser demasiado arriesgado y dificultar la finalización del proceso.
Ten en cuenta una distinción importante: el número NIE no caduca nunca, se asigna una única vez y te acompaña de por vida, aunque salgas de España y vuelvas años después.
Lo que sí tiene una vigencia limitada, habitualmente de tres meses, es el certificado en papel que se te entrega para acreditarlo como no residente.
Si tu compraventa se retrasa más de ese plazo, no necesitas solicitar un NIE nuevo: basta con pedir la renovación del certificado, que mantendrá el mismo número.
¿Tienes dudas o te gustaría que nuestro equipo de abogados expertos te ayude a conseguir este número? Ponte en contacto con nosotros.
FAQs sobre cómo comprar una casa con tu NIE
A continuación contestamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre cómo conseguir el NIE para comprarte un inmueble en España.
¿Es posible comprar una casa en España sin NIE?
Desafortunadamente, no, no es posible comprar una casa en España si eres extranjero y no tienes NIE.
Pues este NIE es el número que te identifica en el país para cualquier trámite legal (como puede ser una compraventa). En caso de no disponer de uno, no habría forma de identificarte de manera correcta, y por ende la transacción no podría tener lugar.
Por lo tanto, tendrás que seguir los pasos de este artículo y conseguir el tuyo para poder adquirir un inmueble en el país.
¿Tienes dudas o te gustaría que nuestro equipo de abogados expertos te ayude a conseguir este número? Ponte en contacto con nosotros.
¿Puedo comprar una casa en España solo con el pasaporte?
No. El pasaporte acredita tu identidad, pero no sustituye al NIE. Notarios, bancos y el Registro de la Propiedad exigen el NIE para formalizar cualquier compraventa, con independencia de que presentes también tu pasaporte.
¿Y si soy español no residente en el extranjero? ¿Necesito NIE?
No. El NIE es exclusivamente para compradores extranjeros. Si eres ciudadano español, tu DNI en vigor sigue siendo válido para comprar una vivienda y actúa también como tu NIF ante la Agencia Tributaria, vivas donde vivas.
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